¿Debería invertir en REITs en 2020? La mejora manera de hacerlo.

capitalista ninja Soy Pau, un calvo desenfadado multidiciplinar y esta es mi cara capitalista. Me gusta el color verde invirtiendo con robo advisors en España, crear negocios online y aprender escribiendo.
Actualizado en enero, 2020

Vale. Estás pensando en invertir en REITs pero quieres saber por qué hacerlo, si deberías o si no.

Después de leer este artículo saldrás de dudas elegirás uno de estos 2 caminos:

  1. Lo harás (y de forma correcta)
  2. Decidirás que mejor invertir en algo distinto

Antes de ver cómo invertir en REITs, me parece apropiado pasar a ver la teoría.

Vamos a ello.

Y es posible que no te hayas percatado, pero si eres un seguidor de la inversión inteligente, es probable que ya hayas invertido en el sector inmobiliario.

Por ejemplo, el ETF Shares Core S&P/TSX Capped Composite Index (XIC) incluye un 3,44% de asignación a activos inmobiliarios.

¿Eso es suficiente?

Desde un punto de vista histórico, los activos inmobiliarios han sido una de las clases de activos globales con un mejor rendimiento…

Al menos ha sido así si, como muchos, consideras que al invertir en REITs (Real Estate Investment Trust, es decir, fondos de inversión inmobiliarios) estás invirtiendo en una clase distinta de activos.

Entiendo que puede resultar tentador invertir en REITs como parte de una cartera existente de fondos indexados. Se trata de un tipo especial de fondo que invierte sobre todo en activos inmobiliarios que generan ingresos.

Dichos ingresos van a parar a los propietarios, quienes también participan en el incremento del valor de los edificios. Además, invertir en REITs también es cómodo.

Te proporcionan acceso a una cartera líquida y diversificada de activos inmobiliarios sin la necesidad de gestionar nada por ti mismo.

Esto elimina algunos de los mayores problemas derivados de la inversión directa en inmuebles. Igual que ocurre con las acciones, es posible comprar un fondo indexado de REITS.

La clave del asunto

Si decides invertir en REITs como parte de una cartera existente de fondos indexados, tendrás que hacerlo con una ponderación mayor que la correspondiente a su capitalización de mercado.

Si los REITs son activos que generan retornos diferentes, puede haber cierta lógica a la hora de ponderarlos por encima de lo normal. Antes de que empieces a invertir en REITs, veamos esa suposición.

¿Los REITs ofrecen rentabilidades diferentes?

Si los REITs son una clase distinta de activo, añadirlos a tu cartera de acciones/bonos debería tener la ventaja de aumentar la diversificación. A primera vista, parece que hay evidencia que respalda esta estrategia.

De hecho, parece que los REITs han mostrado una correlación histórica relativamente baja con las acciones y los bonos, y sus retornos no se explican del todo mediante el coeficiente beta del mercado. Además, tampoco hay que olvidar que la rentabilidad de invertir en REITs ha sido bastante alta.

Entre julio de 1989 y junio de 2019, el S&P Global REIT Index (con dividendos brutos) rentó un 9,24% al año de media, mientras que el MSCI All Country World Index (con dividendos brutos) logró un 7,77% de media anual. A lo largo del mismo periodo, hubo una correlación baja entre estos índices: sólo 0,513.

De esta manera, invertir en REITs combinando ambos índices en una cartera parece una propuesta convincente. Pero “parecer” y “ser” son dos cosas distintas. Echemos un vistazo a lo que tiene que decir la literatura académica reciente sobre el tema.

Si los REITs son una clase distinta de activos, no es previsible que los factores de riesgo conocidos que explican los retornos de acciones y bonos también expliquen los retornos de derivados de invertir en REITs.

Pues bien, en un artículo de 2018 titulado Betas del Mercado Inmobiliario y sus Implicaciones en la Asignación de Activos, Peter Mladina estudió esta misma comparación.

Utilizó una versión modificada del Modelo de Valoración de Cinco Factores de Fama y French para examinar que cinco factores de riesgo conocidos explican el riesgo y la rentabilidad de invertir en REITs y en inmuebles de forma privada.

En su modelo modificado, analizó tres factores bursátiles comunes (el coeficiente beta de mercado, el tamaño y el valor) además de la renta fija y el crédito. Su estudio abarcó el periodo que va desde 1986 a 2015.

Sus hallazgos fueron sorprendentes. La exposición a los factores del mercado inmobiliario recuerda a grandes rasgos a una cartera consistente en un 60% de acciones de baja capitalización y un 40% de bonos de alto rendimiento.

Esto permite llegar a la conclusión de que invertir en REITs no proporciona necesariamente algo que no se pueda obtener invirtiendo en acciones y bonos.

Pero hay más. Uno de los hallazgos más importantes del estudio también sugería que el riesgo del mercado inmobiliario está motivado fundamentalmente por el riesgo idiosincrásico del sector inmobiliario.

Esto resulta crucial para entender por qué invertir en REITs puede no adaptarse del todo bien a una cartera.

Mladina descubrió que los los retornos de los REITs se explicaban en factores de riesgo, pero que el riesgo del mercado inmobiliario es motivado principalmente por el riesgo idiosincrásico del sector inmobiliario, y no por un riesgo cuantificado.

Por lo tanto, no se trata de un riesgo del que esperes un retorno positivo al asumirlo.

Más información al respecto

Recapitulemos.

Los retornos del mercado inmobiliario, incluyendo los logrados al invertir en REITs, se pueden explicar por la exposición a factores de riesgo que ya afectan a las acciones y los bonos.

Usar activos inmobiliarios para exponerte a esos factores de riesgo añade el riesgo idiosincrásico del sector inmobiliario, lo que aporta un mayor riesgo sin esperar un mayor retorno.

Mladina comparó su modelo de factores con índices inmobiliarios junto con una curva de frontera eficiente, que muestra el conjunto de carteras óptimas que ofrecen la mayor rentabilidad esperada para un nivel de riesgo determinado.

Pues bien, descubrió que ninguno de los índices inmobiliarios acababa apareciendo en la cartera óptima ajustada por riesgo, la cual estaba dominada por el modelo inmobiliario de cinco factores.

Esto sugiere que la manera más eficiente de exponerse a estos cinco factores es mediante una cartera de acciones y bonos, en lugar de hacerlo al invertir en REITs.

Los hallazgos de Mladina fueron consistentes con los realizados por Jared Kizer y Sean Grover en su artículo de 2017 titulado ¿Son los REITs una clase distinta de activos?

Beta del mercado

Ambos usaron un modelo de factores ligeramente distinto que consistía en el coeficiente beta de mercado, el tamaño, el valor y la inercia de las acciones, además del plazo y la renta fija en los bonos.

Pues bien, también demostraron que los retornos logrados al invertir en REITs podían explicarse mediante factores propios de las acciones y los bonos.

Basándose en esa información, confeccionaron una cartera de acciones y bonos diseñada para igualar la exposición a factores lograda al invertir en REITs, usando un 67% de acciones de baja capitalización y un 33% de bonos corporativos.

En este caso, descubrieron que esta cartera de acciones/bonos lograba unos retornos ajustados por riesgo más elevados que al invertir en REITs.

Lecciones aprendidas sobre bienes inmuebles

En su conjunto, estos estudios sugieren que los REITs ofrecen exposición a factores de riesgo comunes con retornos esperados positivos.

Los ETFs de acciones y bonos ofrecen un enfoque más eficiente para acceder a esos mismos factores de riesgo sin añadir exposición al riesgo no recompensado por el sector inmobiliario.

Por lo tanto, Kizer y Grover recomendaron mantener una ponderación de los REITs cercana a la capitalización de mercado.

Además, existen dos motivos adicionales por los cuales es desaconsejable una mayor ponderación al invertir en REITs:

Eficiencia fiscal

Los REITs son relativamente ineficientes desde el punto de vista fiscal. Debido a que distribuyen rentabilidades bastante elevadas mayoritariamente gravables como ingresos.

Además, es posible que los ingresos procedentes del extranjero estén sujetos a retención.

Coste/disponibilidad

Si quieres invertir en REITs, no hay muchos productos donde elegir. Por ejemplo, el ETF Vanguard FTSE Canadian Capped REIT Index (VRE) sólo tiene 18 holdings y unos costes de gestión de 39 puntos básicos.

El BMO Equal Weight REITs Index (ZRE) tiene 22 holdings y un coste de 61 puntos básicos.

Por su parte, el ETF iShares S&P/TSX Capped REIT Index (XRE) posee 19 holdings y un coste de gestión de 61 puntos básicos.

En resumen, si quieres aumentar la exposición a los factores que generan los retornos al invertir en REITs, es posible que quieras plantearte añadir a tu cartera más acciones de baja capitalización y bonos de menos crédito:

Acciones de baja capitalización

Aunque no es fácil añadir este tipo de exposición usando acciones internacionales, se puede hacer de forma sencilla con acciones estadounidenses usando ETFs como el iShares S&P Small-Cap 600 Value (IJS) y el Vanguard Small-Cap Value (VBR).

Bonos de menos crédito

En lugar de usar ETFs de bonos corporativos de un país concreto, puede tener más sentido una exposición global.

En relación al mercado global, el mercado de renta fija de un país concreto suele tener una gran exposición a bonos gubernamentales y de alta calidad.

Al añadir más exposición a bonos globales, lograrás exponerte a más crédito sin añadir más riesgos concentrados en un país concreto.

Para ello, hay ETFs como el Vanguard Global ex-U.S. Aggregate Bond Index (VBG) y el S. Aggregate Bond Index (VBU). Con estos ETFs conseguirás aumentar tu exposición al mercado global de bonos.

Cómo invertir en REITS

Después de analizar decenas de brokers y fondos, recomiendo dos maneras de hacerlo.

Directamente con un broker
  • El mejor broker ahora mismo para invertir en todos los REITs mencionados anteriormente, sería la plataforma DeGiro.
  • Recomiendo ir a por las ETF que he mencionado anteriormente durante el artículo.
Como parte de la cartera

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